Taloyhtiöiden arjessa syntyy toisinaan erimielisyyksiä siitä, kuka vastaa mistäkin talon osa-alueesta. Kysymykset voivat liittyä esimerkiksi putkivuotoon, parvekkeen kuntoon, remontteihin tai jopa häiriökäyttäytymiseen. Usein riita alkaa pienestä käytännön tilanteesta, mutta kasvaa nopeasti monimutkaiseksi oikeudelliseksi kysymykseksi. Tällöin on tärkeää ymmärtää, mitä laki sanoo taloyhtiön ja osakkaan välisestä vastuusta ja miten riidat voidaan ratkaista.
Taloyhtiön ja osakkaan vastuut lyhyesti
Asunto-osakeyhtiölaki määrittää, missä kulkee vastuun raja taloyhtiön ja osakkaan välillä. Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä, kuten putkista, sähköjohdoista ja kantavista rakenteista. Osakas taas vastaa huoneiston sisäosista, kuten pinnoista, kaapistoista ja laitteista. Käytännössä vastuunjako ei aina ole näin yksinkertainen. Esimerkiksi kylpyhuoneen vesieristeen, parvekkeen, ikkunoiden tai ilmanvaihtolaitteiden osalta joudutaan usein arvioimaan, missä määrin kyseessä on osakkaan hallinnassa oleva tila ja missä määrin yhtiön vastuulla oleva rakenne. Rajatapaukset ovat tavallisia, ja juuri ne aiheuttavat suurimman osan taloyhtiöriidoista.
Yleisimpiä riidanaiheita taloyhtiöissä
Tyypillisiä taloyhtiön ja osakkaan välisiä riitoja syntyy muun muassa remonteista, kosteus- ja vesivahingoista, yhtiövastikkeista sekä käyttö- ja kunnossapito-oikeuksista. Erimielisyys voi syntyä esimerkiksi siitä, kuka maksaa kylpyhuoneen vesivahingon korjauskulut, onko osakas saanut tehdä muutostyön asianmukaisesti, tai onko taloyhtiö toiminut laiminlyöden huoltovastuunsa. Myös melu- ja hajuhaitat, pysäköinti ja piha-alueiden käyttö voivat johtaa pitkittyneisiin konflikteihin.
Muutostyöt ja niiden ilmoittaminen
Yksi keskeisimmistä riitojen lähteistä on osakkaan tekemä remontti. Lain mukaan osakkaan on ilmoitettava etukäteen taloyhtiölle kaikista sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin, eristeisiin tai naapurihuoneistoihin. Jos osakas jättää ilmoituksen tekemättä ja työ aiheuttaa vahinkoa, vastuu voi langeta kokonaan osakkaalle. Toisaalta, jos taloyhtiö kieltää muutostyön ilman perusteltua syytä, osakas voi riitauttaa päätöksen. Hyvin valmisteltu ilmoitus ja selkeät suunnitelmat ehkäisevät monia kiistoja jo ennalta.
Riidan ratkaiseminen – neuvottelut ennen oikeusastetta
Useimmat taloyhtiöriidat ratkeavat neuvottelulla, kun osapuolet saavat selkeän käsityksen vastuustaan. Usein kannattaa aloittaa kirjallisella reklamaatiolla ja mahdollisesti pyytää asiantuntijan, kuten asianajajan tai rakennusteknisen tarkastajan, arviota tilanteesta.
Jos sovintoa ei synny, asia voidaan viedä tuomioistuimeen tai kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Tuomioistuimessa arvioidaan sekä vahingon syy että vastuunjako asunto-osakeyhtiölain perusteella. Asianajajan rooli korostuu tällöin: hän osaa tulkita lain pykäliä, sopimuksia ja yhtiöjärjestystä niin, että osakkaan oikeudet tulevat oikein huomioiduiksi.
Jos taloyhtiön ja osakkaan välinen erimielisyys on jo syntynyt, kannattaa kääntyä asiantuntevan juristin puoleen ajoissa. Asianajotoimisto Legistum Oy auttaa selvittämään vastuunjaon, laatimaan vaatimukset tai vastineet sekä neuvottelemaan sovinnosta ennen kuin riita paisuu oikeusasteisiin. Oikea-aikainen neuvonta voi usein ratkaista kiistan nopeasti ja kustannustehokkaasti.