Kun asunnossa tai kiinteistössä havaitaan virhe kaupan jälkeen, ensimmäinen kysymys on usein: kuka vastaa? Vastaus riippuu merkittävästi siitä, onko kyseessä vanha, aiemmin asuttu asunto vai uudiskohde, joka on ostettu suoraan rakennuttajalta. Näihin kahteen tilanteeseen sovelletaan eri lakeja, eri vastuutahoja ja eri reklamaatioaikoja. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten vanhan asunnon virhevastuu eroaa uudiskohteen vastuusta.
Vanhan asunnon virhevastuu – maakaari ja myyjän vastuu
Kun kyse on käytetystä, aiemmin asutusta asunnosta tai kiinteistöstä, kauppaan sovelletaan maakaarta (kiinteistöjen osalta) tai asuntokauppalain käytetyn asunnon säännöksiä (asunto-osakkeiden osalta). Vastuu virheestä kohdistuu tässä tilanteessa myyjään, ei rakentajaan tai urakoitsijaan – vaikka virhe olisi alun perin syntynyt jo talon rakennusvaiheessa vuosikymmeniä sitten.
Vanhan asunnon kaupassa virhe voi olla:
- Laatuvirhe – asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta odottaa
- Salainen virhe – virhe, josta kumpikaan osapuoli ei ole tiennyt kaupantekohetkellä, mutta joka tekee asunnosta merkittävästi huonomman kuin ostaja on voinut odottaa
Koska myyjä ei useinkaan ole itse rakentanut taloa, vanhan asunnon virhevastuu on lähtökohtaisesti lievempi kuin uudiskohteen: ostajan katsotaan ottavan huomioon rakennuksen ikä, kuluminen ja tavanomainen korjaustarve, eikä myyjä vastaa kaikesta mahdollisesta.
Uudiskohteen virhevastuu – asuntokauppalain uudistuotantosäännökset
Uudiskohteessa – eli kun asunto tai talo ostetaan suoraan rakennusliikkeeltä tai rakennuttajalta – sovelletaan asuntokauppalain uudistuotantoa koskevia säännöksiä. Tämä ero on merkittävä useasta syystä:
- Vastuutaho on rakennuttaja, ei jälleenmyyjä – rakennuttaja vastaa siitä, että kohde on rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti ja sovittujen suunnitelmien mukaisesti
- Vastuu on tiukempi, koska rakennuttajalla oletetaan olevan täysi tieto ja hallinta rakentamisprosessista
- Takuuaika ja vastuuaika ovat pidempiä ja tarkemmin säänneltyjä – uudiskohteissa on usein erillinen takuutarkastus noin vuoden kuluttua valmistumisesta, minkä lisäksi rakennuttajan vastuu voi ulottua tätä pidemmälle piilevien virheiden osalta
- RS-järjestelmä (rakentamisen suojajärjestelmä) tuo ostajalle lisäturvaa, kuten vakuuksia rakennusaikana ja rakennusvirhevakuutuksen kaltaisia suojia
Keskeiset erot tiivistettynä
| Vanha asunto | Uudiskohde | |
|---|---|---|
| Sovellettava laki | Maakaari / AsKL käytetyn asunnon säännökset | AsKL uudistuotantosäännökset |
| Vastuutaho | Myyjä | Rakennuttaja |
| Vastuun taso | Ikä ja kuluminen huomioidaan | Tiukempi, perustuu sovittuun laatutasoon |
| Takuutarkastus | Ei automaattista | Yleensä noin vuoden kuluttua valmistumisesta |
| Ostajan suoja | Salaisen virheen sääntely | RS-järjestelmä ja laajemmat vakuudet |
Miksi tämä ero on ostajalle tärkeä?
Ero vaikuttaa suoraan siihen, miten ostajan kannattaa toimia virheen löytyessä. Vanhan asunnon kaupassa keskeistä on osoittaa, että kyse on laatu- tai salaisesta virheestä eikä tavanomaisesta kulumisesta – tässä kuntotarkastuksella ja sen sisällöllä on suuri merkitys. Uudiskohteessa taas on tärkeää käydä läpi rakennuttajan kanssa sovitut suunnitelmat ja laatutaso sekä hyödyntää takuutarkastuksen tarjoama mahdollisuus tuoda virheet esiin virallisesti.
Molemmissa tapauksissa reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta – myöhästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menettämiseen vedota virheeseen, riippumatta siitä, kumpi vastuusääntely on kyseessä.
Usein kysyttyä
Mistä tiedän, sovelletaanko kauppaani vanhan asunnon vai uudiskohteen sääntöjä?
Ratkaisevaa on, ostetaanko asunto suoraan rakennuttajalta ensimmäisenä omistajana (uudiskohde) vai aiemmalta omistajalta (vanha asunto), vaikka talo olisi rakennettu vasta hiljattain.
Onko uudiskohteen ostajalla aina parempi suoja kuin vanhan asunnon ostajalla?
Pääsääntöisesti kyllä, koska rakennuttajan vastuu on tiukempi ja RS-järjestelmä tuo lisäturvaa, mutta myös vanhan asunnon ostajalla on oikeus vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan kaupasta.
Voiko vanhan asunnon myyjä olla samalla myös alkuperäinen rakennuttaja?
Kyllä, jos myyjä on esimerkiksi rakennuttanut talon itselleen ja myy sen myöhemmin. Tällöin sovelletaan silti käytetyn asunnon säännöksiä, koska kyse ei ole ensimmäisestä myynnistä rakennusliikkeeltä.
Jos olet epävarma, kumpaa vastuusääntelyä kauppaasi sovelletaan tai epäilet asunnossasi virhettä, autamme selvittämään tilanteen ja arvioimaan, mihin sinulla on oikeus vaatia.