Kuntotarkastus on vakiintunut osa omakotitalon ja muiden pientalojen kauppaa. Kun kaupan jälkeen paljastuu kosteusvaurio tai muu vakava vika, jota tarkastusraportti ei maininnut, ostaja kysyy usein, voiko vastuu kohdistua myös kuntotarkastajaan. Vastaus on, että voi, mutta ei automaattisesti. Tässä artikkelissa käydään läpi, mihin kuntotarkastajan vastuu perustuu, milloin se voi syntyä ja miten se suhteutuu myyjän vastuuseen.
Mitä kuntotarkastus on – ja mitä se ei ole
Asuntokaupan kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton tarkastus, johon voi kuulua myös yksinkertaisia mittauksia, kuten pintakosteuden mittaamista. Sen tarkoitus on tunnistaa havaittavat viat, rakennuksen riskirakenteet ja mahdolliset lisätutkimustarpeet.
Kuntotarkastus ei ole takuu rakennuksen kunnosta. Tarkastaja ei näe rakenteiden sisään, eikä hän vastaa vaurioista, joita ei huolellisessakaan tarkastuksessa olisi voinut havaita. Siksi jokainen kaupan jälkeen löytyvä vika ei ole tarkastajan vastuulla.
Laki ei erikseen sääntele kuntotarkastuksia eikä aseta kuntotarkastajille pätevyysvaatimuksia. Alalla on kuitenkin vapaaehtoinen pätevyysjärjestelmä sekä vakiintuneita ohjeita, joita käytetään usein mittapuuna arvioitaessa, onko tarkastus tehty huolellisesti.
Mihin kuntotarkastajan vastuu perustuu?
Kuntotarkastajan vastuu perustuu ensisijaisesti tarkastussopimukseen. Tarkastajan on tehtävä tarkastus ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Korvausvastuu voi syntyä, kun seuraavat edellytykset täyttyvät:
- tarkastaja on toiminut huolimattomasti eli poikennut siitä, mitä huolelliselta ammattilaiselta voidaan edellyttää
- vaatijalle on aiheutunut vahinkoa
- vahinko johtuu tarkastajan virheestä, eli oikea tieto olisi vaikuttanut kauppaan tai sen ehtoihin.
Tyypillisiä tilanteita ovat esimerkiksi ne, joissa selvä vaurion merkki on jäänyt huomaamatta, riskirakennetta ei ole mainittu raportissa tai lisätutkimusta ei ole suositeltu, vaikka siihen olisi ollut aihetta. Myös raportin yhteenveto, joka antaa kohteesta todellista paremman kuvan, voi olla ongelmallinen.
Kuntotarkastaja on vain yksi mahdollinen vastuutaho. Lue myös, miten rakennusvirheen vastuutahot eroavat toisistaan.
Kuka voi vaatia korvausta, jos myyjä tilasi tarkastuksen?
Kuntotarkastuksen tilaa usein myyjä, jolloin ostaja ei ole tarkastussopimuksen osapuoli. Tarkastus tehdään kuitenkin yleensä nimenomaan kaupan osapuolten käyttöön, ja ostaja tekee ostopäätöksensä usein raportin pohjalta. Tämä voi puoltaa sitä, että myös ostaja voi tietyissä tilanteissa vaatia korvausta tarkastajalta.
Asia on kuitenkin tulkinnanvarainen, ja lopputulos riippuu tapauksen olosuhteista, kuten sopimusehdoista ja siitä, kenen käyttöön raportti oli tarkoitettu. Jos ostaja on itse tilannut tarkastuksen, sopimussuhde on selvä ja vaatimuksen esittäminen on lähtökohtaisesti suoraviivaisempaa.
Kuntotarkastajan ja myyjän vastuu – miten ne eroavat?
| Myyjä | Kuntotarkastaja | |
|---|---|---|
| Vastuun peruste | Kauppasopimus ja lain virhesäännökset | Tarkastussopimus ja huolellisuusvelvollisuus |
| Edellyttääkö huolimattomuutta | Hinnanalennus ei yleensä edellytä | Kyllä |
| Mitä voi vaatia | Hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus | Vahingonkorvaus |
Kuntotarkastus ei vapauta myyjää vastuusta. Sillä on kuitenkin merkitystä ostajan aseman kannalta: asiaan, joka on mainittu tarkastusraportissa, ostaja ei yleensä voi myöhemmin vedota virheenä, koska sen katsotaan olleen hänen tiedossaan. Lisätietoa myyjän vastuun laajuudesta löydät artikkelista vanhan omakotitalon myyjän vastuu.
Samasta vahingosta voi olla vastuussa useampi taho, esimerkiksi myyjä ja kuntotarkastaja. Ostaja ei kuitenkaan saa korvausta samasta vahingosta kahteen kertaan.
Vastuunrajoitukset tarkastussopimuksessa
Tarkastussopimuksissa rajoitetaan usein tarkastajan vastuuta, esimerkiksi tiettyyn rahamäärään tai tarkastuksen hintaan. Rajoitus ei välttämättä sido kaikissa tilanteissa. Kuluttajaan nähden kohtuuttomia ehtoja voidaan sovitella, eikä vastuunrajoitus yleensä suojaa törkeältä huolimattomuudelta. Lisäksi vastuunrajoitus sitoo lähtökohtaisesti sopimuksen osapuolia, ja sen vaikutus sopimuksen ulkopuoliseen ostajaan on tulkinnanvarainen.
Käytännössä korvauksen saamiseen vaikuttaa myös se, onko tarkastajalla vastuuvakuutus. Vakuutus ei ole pakollinen, joten se kannattaa selvittää jo tarkastusta tilattaessa.
Miten toimia, jos epäilet kuntotarkastajan virhettä
- Säilytä tarkastusraportti, tarkastussopimus, kauppakirja ja myyntimateriaali.
- Dokumentoi vaurio ja teetä tarvittaessa puolueeton kosteus- tai kuntotutkimus.
- Ilmoita virheestä kirjallisesti ja viivytyksettä sekä myyjälle että tarkastajalle.
- Selvitä, onko tarkastajalla vastuuvakuutus.
- Huomioi vanhentumisajat: vahingonkorvausvaatimus vanhenee yleensä kolmessa vuodessa siitä, kun vahinko ja siitä vastuussa oleva taho tulivat tietoon.
Riidassa ratkaisevaa on usein näyttö siitä, olisiko vaurio ollut havaittavissa tarkastushetkellä. Lue lisää aiheesta todistustaakka ja näyttö rakennusriidassa.
Usein kysyttyä
Vapauttaako kuntotarkastus myyjän vastuusta? Ei. Myyjä vastaa kohteen virheistä kuntotarkastuksesta riippumatta. Tarkastusraportissa mainitut seikat kuitenkin katsotaan yleensä ostajan tiedossa olleiksi.
Voiko ostaja vaatia korvausta tarkastajalta, vaikka myyjä tilasi tarkastuksen? Voi olla mahdollista, koska tarkastus tehdään yleensä kaupan osapuolten käyttöön. Asia on kuitenkin tulkinnanvarainen ja riippuu tapauksen olosuhteista.
Mitä jos raportissa suositeltiin lisätutkimusta, mutta sitä ei tehty? Ostajan asema heikkenee yleensä sekä myyjää että tarkastajaa kohtaan, koska tarkastaja on tällöin varoittanut riskistä. Suositeltu lisätutkimus kannattaa siksi teettää ennen kauppaa.
Kannattaako ostajan teettää oma kuntotarkastus? Oma tarkastus selkeyttää ostajan oikeudellista asemaa, koska ostaja on tällöin itse sopimuksen osapuoli. Se ei kuitenkaan poista ostajan velvollisuutta perehtyä kohteeseen muutenkin.
Onko kuntotarkastajalla oltava pätevyys? Laki ei edellytä kuntotarkastajalta tiettyä pätevyyttä. Alalla on vapaaehtoinen pätevyysjärjestelmä, ja tarkastajan koulutuksesta, kokemuksesta ja vastuuvakuutuksesta kannattaa kysyä etukäteen.
Jos talokaupan jälkeen on paljastunut vaurio, jota kuntotarkastus ei havainnut, autamme arvioimaan, kenelle vastuu kuuluu ja kannattaako vaatimus kohdistaa myyjään, kuntotarkastajaan vai molempiin. Ota yhteyttä Asianajotoimisto Legistumiin, niin selvitetään tilanteesi.