Asunnon virhe kuuluu yleisimpiin syihin, jotka johtavat asuntokaupan jälkeisiin riitoihin. Virhe voi paljastua heti muuton yhteydessä tai vasta kuukausien asumisen jälkeen. Usein kyse on kosteusvauriosta, puutteellisesta remontista, talotekniikan ongelmasta tai rakennusvirheestä, mutta virheeksi voi rinnastua myös tieto, jonka myyjä on jättänyt antamatta.
Tilanne aiheuttaa epävarmuutta kummallekin osapuolelle: ostaja pohtii, kuka vastaa korjauksista, ja myyjä miettii, kuuluuko vastuu hänelle vai ei. Tässä artikkelissa käydään selkeästi läpi, mitä asunnon virhe tarkoittaa lain näkökulmasta ja miten virhetilanne käsitellään käytännössä.
Mitä asunnon virhe tarkoittaa?
Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan kohtuudella olettaa myynti-ilmoituksen, esitettyjen tietojen, iän, kunnon tai sovittujen ominaisuuksien perusteella. Virhe voi olla:
Piilevä virhe, jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Tiedonantovirhe, jossa myyjä on jättänyt kertomatta olennaista tietoa.
Hinta- ja laatuvirhe, jos asunto ei vastaa sitä tasoa, jonka kauppahinta antaa olettaa.
Oikeudellinen virhe, jos asuntoon kohdistuu rasite, laina tai muu vastuu, jota ostajalle ei ole kerrottu.
Virheen arviointi kohdistuu aina siihen hetkeen, jolloin kauppa tehtiin. Jos ongelma on syntynyt vasta kaupanteon jälkeen, sitä ei yleensä pidetä myyjän vastuulle kuuluvana virheenä.
Myyjän vastuu virheestä
Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki olennainen tieto asunnon kunnosta ja tehdyistä remonteista. Jos myyjä tietää ongelmasta, mutta ei mainitse siitä, kyse on tiedonantovirheestä, joka voi johtaa korvausvastuuseen.
Myyjä voi olla vastuussa myös silloin, kun hän ei ole tiennyt ongelmasta, mutta hänen olisi pitänyt tietää siitä esimerkiksi aiempien vesivuotojen, hajuhaittojen tai rakenteellisten riskien perusteella. Toisaalta myyjä ei vastaa vioista, jotka ovat olleet ilmeisiä tai selkeästi havaittavissa ennen kauppaa.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajan tulee tarkastaa asunto ennen kauppaa huolellisesti. Kuntotarkastus on tavallinen tapa varmistaa asunnon kunto, mutta ostajan ei oleteta purkavan rakenteita tai tekevän teknisiä mittauksia ilman perusteltua syytä.
Jos ostaja saa tarkastuksessa vihjeen mahdollisesta viasta, hänen velvollisuutensa laajenee: asiasta tulee pyytää lisäselvityksiä tai teettää syvempiä tutkimuksia. Ostaja ei voi myöhemmin vedota virheenä seikkaan, joka olisi pitänyt selvittää jo ennen kaupantekoa.
Mitä tehdä, kun virhe ilmenee?
Ensimmäinen askel on reklamaatio. Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle virheestä viipymättä sen havaittuaan. Pelkkä ilmoitus ei riitä, vaan asiasta tulee esittää mahdollisimman tarkka kuvaus ja tarvittaessa tutkimusraportti, jossa virheen laatu ja syy selvitetään.
Virheen laajuudesta ja syystä riippuen ostaja voi vaatia:
-Hinnanalennusta, jos virhe voidaan korjata ja kustannukset ovat arvioitavissa.
-Vahingonkorvausta, jos virheestä aiheutuu lisäkuluja, kuten asumiskustannuksia tutkimusten aikana.
-Kaupan purkua, jos virhe on niin merkittävä, ettei asunto vastaa lainkaan sovittua ja sen käyttöarvo on olennaisesti alentunut.
Korjaustöiden aloittamista ei kannata tehdä ennen kuin vastuunjako on selvitetty, ellei kyse ole kiireellisestä lisävaurioita estävästä työstä.
Miten virhetilanne käytännössä ratkaistaan?
Useimmat virhetilanteet selviävät neuvotteluilla, kun tutkimukset on tehty ja vaurion laajuus sekä kustannukset ovat selvillä. Osapuolet voivat sopia hinnanalennuksesta, osa-korvauksesta tai muusta hyvityksestä.
Jos yhteisymmärrystä ei löydy, asia voidaan ratkaista kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa. Oikeudenkäynti on usein teknisesti vaativa, sillä ratkaisevassa roolissa ovat asiantuntijoiden lausunnot ja rakennustekniset selvitykset.
Yhteenveto
Asunnossa havaittu virhe ei automaattisesti tarkoita, että myyjä on vastuussa. Keskeistä on selvittää, oliko virhe olemassa kaupantekohetkellä, oliko se piilevä ja ovatko osapuolet täyttäneet omat velvollisuutensa. Ota yhteyttä asianajajaan. Kun tutkimukset tehdään oikein ja kommunikointi on avointa, virhetilanteet saadaan useimmiten ratkaistua ilman pitkiä riitoja.