Konkurssipesä myy kiinteistöjä, kun yrityksen tai yksityishenkilön omaisuutta muutetaan rahaksi velkojien hyväksi. Kauppa voi olla ostajalle edullinen, mutta siihen liittyy riskejä, joita tavallisessa kiinteistökaupassa ei ole. Myyjä ei tunne kohdetta, aikataulu on usein tiukka ja virheen ilmetessä vastapuolta ei välttämättä enää ole. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten kauppa eroaa tavallisesta kiinteistökaupasta ja mitä ostajan kannattaa selvittää ennen kuin allekirjoittaa kauppakirjan.
Miten konkurssipesän kiinteistökauppa eroaa tavallisesta kaupasta?
Konkurssipesää edustaa pesänhoitaja, joka on yleensä asianajaja. Pesänhoitaja ei ole asunut kiinteistössä eikä tunne sen historiaa, korjauksia tai ongelmia. Hänen tehtävänsä on saada omaisuudesta mahdollisimman hyvä hinta velkojille ja saattaa pesän selvitys loppuun.
Tämä näkyy kaupassa monella tavalla:
- kohteesta annetaan tavallista vähemmän tietoa, ja tieto perustuu usein vain asiakirjoihin
- kiinteistö myydään tyypillisesti sellaisena kuin se on, ja kauppakirjaan otetaan laajoja vastuunrajoituksia
- myynti tapahtuu usein tarjouskilpailuna tai huutokauppana, ja aikataulu voi olla nopea
- kaupan toteutuminen voi edellyttää velkojien tai pantinhaltijoiden suostumusta.
Vastaako konkurssipesä kiinteistön virheistä?
Konkurssipesä on kaupassa myyjä, joten myyjän virhevastuuta koskevat periaatteet koskevat lähtökohtaisesti myös sitä. Pesän vastuu on kuitenkin käytännössä tavallista kapeampi kolmesta syystä.
Ensinnäkin myyjän tiedonantovelvollisuus koskee asioita, jotka myyjä tietää tai joista sen olisi pitänyt tietää. Pesänhoitajalla on tietoa usein vähän, joten salaisen virheen riski siirtyy käytännössä tavallista enemmän ostajalle.
Toiseksi kauppakirjan vastuunrajoitukset voivat rajata myyjän vastuuta merkittävästi. Yleisluonteinen ”sellaisena kuin se on” -ehto ei kuitenkaan välttämättä vapauta myyjää kaikesta vastuusta, jos kohde osoittautuu selvästi huonommaksi kuin ostajalla oli kauppahinta ja muut seikat huomioon ottaen aihetta odottaa. Yksilöidyt rajoitukset sitovat ostajaa yleensä vahvemmin. Myyjän vastuusta yleisesti kerrotaan artikkelissa myyjän vastuu kiinteistökaupassa.
Kolmanneksi konkurssipesä on väliaikainen. Kun pesän varat on jaettu ja pesä lopetettu, vaatimuksen esittäminen voi käydä käytännössä mahdottomaksi. Jos virhe havaitaan kaupan jälkeen, siitä on siksi ilmoitettava pesänhoitajalle mahdollisimman nopeasti, kun pesä on vielä toiminnassa.
Mitä ostajan kannattaa selvittää ennen kauppaa?
Koska myyjä ei pysty kertomaan kohteesta paljon, ostajan oma selvitystyö korostuu. Ennen kauppaa kannattaa ainakin:
- teettää kuntotarkastus ja tarvittaessa kosteusmittaukset omalla kustannuksella
- tarkistaa lainhuuto- ja rasitustiedot sekä varmistaa, että kiinteistö luovutetaan vapaana kiinnityksistä ja panttivastuista
- selvittää rasitteet, kaavatilanne, rakennusluvat ja mahdolliset viranomaismääräykset
- selvittää, onko kiinteistössä vuokralaisia tai muita käyttäjiä ja milloin hallinta siirtyy ostajalle
- tarkistaa, onko kiinteistöllä maksamattomia liittymä-, vero- tai muita maksuja, jotka voivat jäädä ostajan vastattaviksi.
Kuntotarkastuksesta ja sen rajoista kerrotaan tarkemmin artikkelissa kuntotarkastajan vastuu.
Kauppahinnan alennus konkurssikaupassa on usein seurausta juuri näistä riskeistä. Edullinen hinta ei siis ole pelkkä etu, vaan se voi myös heikentää ostajan mahdollisuutta vedota myöhemmin virheeseen, koska ostajan katsotaan hyväksyneen kohteeseen liittyvän epävarmuuden.
Hallinnan siirtyminen ja käytännön ongelmat
Konkurssipesän kiinteistössä voi edelleen asua velallinen tai sitä voi käyttää muu taho. Hallinnan siirtymisen ajankohdasta on siksi sovittava kauppakirjassa selvästi. Ostajan kannattaa myös varmistaa, kuka vastaa kiinteistöstä ja sen kunnosta kaupan ja hallinnan siirtymisen välisenä aikana.
Lisäksi kiinteistössä voi olla irtaimistoa, joka ei kuulu kauppaan. Sen poistamisesta ja kustannuksista on hyvä sopia etukäteen.
Jos virhe paljastuu kaupan jälkeen
Jos kiinteistöstä löytyy kaupan jälkeen virhe, menettely on pääpiirteissään sama kuin tavallisessa kiinteistökaupassa. Virheestä on ilmoitettava myyjälle eli pesänhoitajalle kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa. Konkurssikaupassa nopeus on erityisen tärkeää, koska pesän selvitys voi edetä loppuun ja pesä lakata ennen kuin vaatimus ehditään käsitellä. Virheilmoituksen tekemisestä kerrotaan artikkelissa ostajan reklamaatio asuntokaupassa.
Pesän oman kaupan perusteella syntyvä vaatimus kohdistuu konkurssipesään eikä velalliseen. Jos virhe johtuu esimerkiksi velallisen aikanaan teettämästä huolimattomasta rakennustyöstä, vastuuta voi joskus selvittää myös suoraan virheen aiheuttaneelta taholta.
Usein kysyttyä
Onko konkurssipesältä ostettu kiinteistö aina edullinen? Ei välttämättä. Hinta muodostuu tarjouskilpailussa, ja kohteeseen liittyvät riskit voivat syödä hintaedun, jos kiinteistöstä löytyy korjattavaa.
Voiko konkurssipesältä vaatia hinnanalennusta virheen perusteella? Lähtökohtaisesti voi, mutta vastuunrajoitukset, pesänhoitajan rajallinen tieto ja pesän väliaikaisuus heikentävät ostajan asemaa käytännössä. Asiassa kannattaa toimia nopeasti.
Vastaako pesänhoitaja henkilökohtaisesti kiinteistön virheistä? Ei. Myyjä on konkurssipesä, ja pesänhoitaja toimii sen edustajana.
Siirtyvätkö kiinteistön kiinnitykset ostajalle? Konkurssipesän kaupassa kiinteistö myydään yleensä vapaana panttivastuista, mutta tämä on varmistettava kauppakirjasta ja kaupan yhteydessä. Ostajan ei pidä maksaa kauppahintaa ennen kuin asia on selvä.
Kannattaako konkurssikauppaan ottaa juristi mukaan? Usein kannattaa, koska kauppakirjat laatii myyjän puolella toimiva pesänhoitaja ja ehdot ovat tyypillisesti myyjälle edullisia. Ostajan oma juristi voi arvioida vastuunrajoitukset ja neuvotella ehdoista ennen allekirjoitusta.
Jos harkitset kiinteistön ostamista konkurssipesältä tai kaupan jälkeen on paljastunut virhe, autamme arvioimaan kauppakirjan ehdot ja ostajan mahdollisuudet vaatia hyvitystä. Ota yhteyttä Asianajotoimisto Legistumiin, niin käydään tilanteesi läpi.