Suurin osa asunto- ja kiinteistökaupoista tehdään kiinteistönvälittäjän kautta. Kun kaupan jälkeen paljastuu ongelma, josta ostaja ei tiennyt, ostaja kysyy usein, olisiko välittäjän pitänyt kertoa siitä ja voiko korvausta vaatia välittäjältä. Välittäjä ei ole kaupan osapuoli, mutta se voi silti joutua vastuuseen. Tässä artikkelissa käydään läpi, mistä välittäjä vastaa, milloin vastuu voi syntyä ja miten se suhteutuu myyjän vastuuseen.
Välittäjä vastaa omasta toiminnastaan, ei kohteen virheistä
Lähtökohta on, että asunnon tai kiinteistön virheistä vastaa myyjä. Välittäjä ei vastaa esimerkiksi kosteusvauriosta tai rakennusvirheestä sinänsä, vaikka se olisi välittänyt kohteen.
Välittäjä vastaa sen sijaan omasta välitystoiminnastaan. Jos välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa ja ostajalle aiheutuu siitä vahinkoa, välittäjä voi joutua korvaamaan sen. Kysymys ei siis ole siitä, onko kohteessa virhe, vaan siitä, onko välittäjä toiminut niin kuin ammattilaiselta voidaan edellyttää.
Välittäjän velvollisuudet ostajaa kohtaan
Välittäjä toimii yleensä myyjän toimeksiannosta, mutta sen on otettava huomioon myös ostajan edut. Välittäjän on toimittava ammattitaitoisesti ja huolellisesti ja noudatettava hyvää välitystapaa. Keskeisiä velvollisuuksia ovat:
- selonottovelvollisuus eli velvollisuus selvittää kohteen olennaiset tiedot ja tarkistaa saamiaan tietoja, erityisesti silloin, kun ne ovat epäselviä tai ristiriitaisia
- tiedonantovelvollisuus eli velvollisuus kertoa ostajalle kaikki ne seikat, joilla voi olla merkitystä ostopäätökselle
- velvollisuus huolehtia siitä, että kaupan asiakirjat ja myyntimateriaali vastaavat sitä, mitä välittäjä tietää kohteesta.
Välittäjän ei tarvitse tutkia kohteen rakenteita tai tehdä kuntotarkastusta. Sen on kuitenkin reagoitava, jos sen saamat tiedot antavat aihetta epäillä ongelmaa.
Milloin välittäjä voi joutua korvausvastuuseen?
Välittäjän vastuu voi syntyä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- myyjä on kertonut välittäjälle viasta tai vauriosta, mutta tieto ei ole päätynyt ostajalle
- myynti-ilmoituksessa tai esitteessä on virheellisiä tietoja esimerkiksi pinta-alasta, rakennusvuodesta tai tehdyistä remonteista
- asiakirjoissa on ollut ristiriitaisuuksia, joihin välittäjä ei ole reagoinut
- kuntotarkastuksessa tai muissa selvityksissä esiin tulleita riskejä ei ole tuotu ostajan tietoon.
Korvausvastuu edellyttää, että välittäjä on toiminut virheellisesti, ostajalle on aiheutunut vahinkoa ja vahinko johtuu välittäjän virheestä. Jos ostaja olisi tehnyt kaupan samoin ehdoin, vaikka oikea tieto olisi ollut käytössä, korvattavaa vahinkoa ei yleensä synny.
Kuka vastaa: välittäjä, välitysliike vai myyjä?
Välittäjän virheestä vastaa käytännössä välitysliike, ei yksittäinen välittäjä henkilönä. Korvausvaatimus kohdistetaan siksi välitysliikkeeseen.
Myyjän vastuu ei poistu sillä, että virheellinen tieto tai tiedon puute johtui välittäjästä. Ostajan näkökulmasta myyjä vastaa niistä tiedoista, jotka kaupan kohteesta on ennen kauppaa annettu, myös silloin, kun ne on antanut välittäjä. Ostaja voi siten esittää vaatimuksen sekä myyjälle että välitysliikkeelle.
| Myyjä | Välitysliike | |
|---|---|---|
| Mistä vastaa | Kohteen virheistä ja kaupan yhteydessä annetuista tiedoista | Omasta välitystoiminnastaan |
| Mitä ostaja voi vaatia | Hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus | Vahingonkorvaus |
| Edellyttääkö virheellistä menettelyä | Hinnanalennus ei yleensä edellytä | Kyllä |
Samasta vahingosta ei saa korvausta kahteen kertaan. Jos sekä myyjä että välitysliike ovat vastuussa, ne voivat joutua selvittämään keskinäisen vastuunjakonsa erikseen. Laajemmin eri vastuutahoista kerrotaan artikkelissa rakennusvirheen vastuutahot, ja kuntotarkastajan asemasta artikkelissa kuntotarkastajan vastuu.
Miten toimia, jos epäilet välittäjän virhettä
- Säilytä myynti-ilmoitus, esite, kuvat, kauppakirja, kaupan liitteet ja kaikki viestit välittäjän kanssa.
- Kirjaa ylös, mitä välittäjä kertoi esittelyissä ja keskusteluissa, ja kuka oli paikalla.
- Ilmoita virheestä kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa sekä myyjälle että välitysliikkeelle. Myöhästynyt ilmoitus voi johtaa oikeuksien menettämiseen.
- Selvitä, mitä myyjä on kertonut välittäjälle. Tämä ratkaisee usein, kumpi on vastuussa tiedon puuttumisesta.
Ilmoituksen tekemisestä kerrotaan tarkemmin artikkelissa ostajan reklamaatio asuntokaupassa.
Usein kysyttyä
Vastaako kiinteistönvälittäjä piilevästä virheestä? Ei yleensä. Piilevästä virheestä vastaa myyjä. Välittäjä voi joutua vastuuseen vain, jos se tiesi tai sen olisi pitänyt huolellisesti toimien tietää ongelmasta eikä kertonut siitä ostajalle.
Voiko ostaja vaatia korvausta välittäjältä, vaikka välittäjä toimi myyjän toimeksiannosta? Voi. Välittäjän on otettava huomioon myös ostajan edut, ja välitysliike voi olla korvausvastuussa ostajalle aiheuttamastaan vahingosta.
Vastaako välittäjä isännöitsijäntodistuksen virheistä? Lähtökohtaisesti ei, koska todistuksen laatii taloyhtiö. Jos todistuksen tiedot ovat kuitenkin ristiriidassa muiden välittäjän tiedossa olevien seikkojen kanssa, välittäjän olisi pitänyt selvittää asia.
Pitääkö välittäjälle reklamoida erikseen? Kyllä. Ilmoitus myyjälle ei automaattisesti riitä välitysliikkeeseen kohdistuvan vaatimuksen turvaamiseksi, joten ilmoitus kannattaa tehdä molemmille.
Voiko myyjä vaatia välittäjältä korvausta? Voi, jos myyjä joutuu vastaamaan ostajalle välittäjän virheen vuoksi. Myyjän ja välitysliikkeen välinen vastuu määräytyy toimeksiantosopimuksen ja välittäjän velvollisuuksien perusteella.
Jos epäilet, että välittäjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon tai antanut virheellisiä tietoja, autamme arvioimaan, kenelle vaatimus kannattaa kohdistaa ja miten se esitetään. Ota yhteyttä Asianajotoimisto Legistumiin, niin selvitetään tilanteesi.