Kaikki asunnossa tai kiinteistössä havaittu puute ei automaattisesti ole laissa tarkoitettu rakennusvirhe. Ennen kuin vastuukysymyksiä tai hyvitystä voidaan edes harkita, on selvitettävä, täyttääkö havaittu ongelma ylipäätään rakennusvirheen oikeudelliset tunnusmerkit. Tässä artikkelissa käydään läpi, mikä tekee puutteesta rakennusvirheen laissa tarkoitetussa mielessä.
Rakennusvirheen määritelmä
Rakennusvirheellä tarkoitetaan puutetta, joka heikentää rakennuksen arvoa, turvallisuutta tai käyttökelpoisuutta ja joka johtuu rakentamisesta, suunnittelusta tai materiaaleista. Virhe voi olla näkyvä heti, mutta usein se paljastuu vasta pitkän ajan kuluttua – esimerkiksi kosteusvaurion tai rakenteellisen puutteen muodossa.
Jotta kyse on oikeudellisesti merkityksellisestä rakennusvirheestä, yleensä edellytetään, että:
- Puute poikkeaa siitä, mitä on sovittu – esimerkiksi kauppakirjassa, urakkasopimuksessa tai suunnitelmissa määritellystä tasosta
- Puute poikkeaa siitä, mitä on ollut perusteltua aihetta odottaa – huomioiden rakennuksen ikä, hinta ja tyyppi
- Puute ei johdu tavanomaisesta kulumisesta – normaali ikääntyminen tai kuluminen ei yleensä täytä virheen tunnusmerkkejä
Millaisia rakennusvirheitä on olemassa?
Rakennusvirheet voidaan karkeasti jakaa sen mukaan, mistä ne johtuvat:
- Rakennusvirhe suppeassa merkityksessä – itse rakennustyön toteutuksessa tapahtunut virhe, esimerkiksi puutteellinen vedeneristys tai virheellinen liitos
- Suunnitteluvirhe – puute johtuu virheellisestä tai puutteellisesta suunnitelmasta, ei toteutuksesta
- Materiaalivirhe – käytetty materiaali on ollut viallista tai soveltumatonta kyseiseen käyttötarkoitukseen
- Valvontavirhe – rakennustyön valvonta on laiminlyöty niin, ettei virhettä ole huomattu ajoissa
Milloin puute EI täytä rakennusvirheen tunnusmerkkejä?
Kaikki poikkeamat eivät ole virheitä laissa tarkoitetussa mielessä. Tyypillisiä tilanteita, joissa kyse ei ole rakennusvirheestä:
- Tavanomainen ikääntyminen ja kuluminen, joka on ollut odotettavissa rakennuksen iän ja käytön perusteella
- Puute, josta myyjä tai urakoitsija on nimenomaisesti ilmoittanut ennen kauppaa tai urakan alkua
- Puute, jonka ostaja tai tilaaja on voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa, mutta jättänyt huomiotta
- Vähäinen esteettinen poikkeama, joka ei vaikuta rakennuksen arvoon, turvallisuuteen tai käyttökelpoisuuteen merkittävästi
Miten rakennusvirhe todetaan käytännössä?
Koska raja virheen ja tavanomaisen kulumisen välillä ei ole aina selvä, virheen toteaminen vaatii usein:
- Teknisen asiantuntijan arvion – rakennustekninen selvitys, kosteusmittaus tai muu tutkimus osoittaa, onko kyse todellisesta virheestä
- Vertailun sovittuun tasoon – mitä kauppakirjassa, suunnitelmissa tai urakkasopimuksessa on nimenomaisesti sovittu
- Arvion siitä, mitä ostaja on voinut kohtuudella odottaa – huomioiden rakennuksen ikä, hinta ja tyyppi
Miksi tunnusmerkkien selvittäminen on tärkeää ennen reklamaatiota?
Jos reklamaatio tehdään puutteesta, joka ei täytä rakennusvirheen tunnusmerkkejä, vaatimus voi kaatua jo tähän perusteeseen ennen kuin vastuukysymystä edes päästään käsittelemään. Siksi kannattaa varmistaa jo alkuvaiheessa, että kyse on aidosti rakennusvirheestä eikä esimerkiksi tavanomaisesta kulumisesta.
Usein kysyttyä
Onko jokainen asunnossa havaittu puute rakennusvirhe?
Ei. Puutteen on poikettava sovitusta tasosta tai siitä, mitä on ollut perusteltua odottaa, eikä se saa johtua tavanomaisesta kulumisesta.
Voiko esteettinen haitta olla rakennusvirhe?
Yleensä ei, ellei se vaikuta merkittävästi rakennuksen arvoon, turvallisuuteen tai käyttökelpoisuuteen.
Kuka arvioi, täyttyvätkö rakennusvirheen tunnusmerkit?
Alustavan arvion voi tehdä rakennustekninen asiantuntija, mutta lopullinen oikeudellinen arvio tehdään tarvittaessa tuomioistuimessa tai sovintoneuvotteluissa asiantuntijalausuntojen pohjalta.
Jos olet epävarma, täyttääkö havaitsemasi puute rakennusvirheen tunnusmerkit, autamme arvioimaan tilanteen ja tarvittaessa viemme asiaa eteenpäin.